Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Зубово пос., Клин гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., щитовой.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 887 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Клин ≈14,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4585
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 88 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 887 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 413 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Струбково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Струбково д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Струбково д. | 25 сот. | 975 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Струбково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Струбково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубово пос. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Темново д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Струбково д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Темново д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубово пос. | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 579 / 68 750 / 70 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 147 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 718 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 587 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Борис-Глеб д. | 24 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Тимоново д. | 35 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Советское СНТ | 38 м² | 9,5 сот. | 2 150 000 | 56 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается обжитой участок 15 соток с коммуникациями и домом под реконструкцию ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ: Удобное расположение: 80 км от Москвы. Общественный транспорт: в 100 метрах от дома автобусная остановка. До города: 30 минут на автобусе до железнодорожного вокзала г. Клин. Инфраструктура: в п. Зубово имеется два супермаркета, школа, детский сад, поликлиника, дворец культуры. О ПЛОЩАДИ И УЧАСТКЕ: Площадь в собственности: 15 соток, участок обжитой на главной улице п. Зубово, категория земли ЛПХ, разрешена постоянная регистрация. Зонирование: есть плодоносящий сад (плодовые деревья, малина, смородина и пр.) и уже подготовленная, разработанная земля под огород. Ограждение и доступ: участок полностью обнесен забором. Огромный плюс два удобных выезда: 1. Основной на главную улицу с качественной асфальтированной дорогой (круглогодичный подъезд, обслуживается муниципальными организациями). 2. Вторичный на проселочную дорогу позади участка (удобно для завоза стройматериалов). ВСЕ КОММУНИКАЦИИ УЖЕ НА УЧАСТКЕ (готовы к зимней эксплуатации): Газ: подведен магистральный газ, заведен непосредственно в дом. Электричество: 3 фазы, 15 кВт, подземный ввод в дом (хватит на большой современный дом и любые постройки). Водоснабжение: незамерзающий зимний водопровод с подачей воды напрямую в дом. Дополнительно по участку разведена временная схема летнего водопровода. Канализация: капитальный трехкамерный железобетонный септик с полем аэрации, рассчитанный на постоянное проживание семьи из 5 человек без регулярного обслуживания. О ДОМЕ И УДОБСТВАХ: Текущий дом: площадь 30 кв. м. Щитовой, обложен кирпичом. Отопление и быт: в доме установлено отопление от газового котла (на данный момент котел требует ремонта). Есть рабочая газовая плита для приготовления пищи. Вода в доме: организована подача горячей воды в электрическом рукомойнике внутри дома. Формат: формально дом летний, имеет небольшое утепление для межсезонья. Благодаря рабочей газовой плите, электричеству и горячей воде это идеальный вариант как временное жилье для строителей или дачный домик на время возведения нового дома. Летний комфорт: на участке оборудован полноценный уличный санузел для летнего использования (туалет с водяным смывом, рукомойник, душ), а также краны для полива, мойки овощей и т.п. Ценный бонус: к продаваемому объекту непосредственно примыкает дополнительный участок площадью около 3 соток. Главное преимущество: Участок полностью подготовлен к строительству или реконструкции! Есть СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), согласованная районной администрацией. Документы: всё готово к сделке. Один собственник, более 5 лет, быстрый выход на сделку. Звоните для записи на просмотр!