Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Строитель СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 81 м², участок 8 сот., дерево, 1957 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 69 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,02 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 89 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,32 млн / целевая ≈8,39 млн / пессимист. ≈7,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,95 млн ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Икша ≈2,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4579
Рейтинг 79/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 018 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Берендеевка СНТ | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труд СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 6,2 сот. | 3 696 000 | 596 129 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 889 / 113 840 / 133 974 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 324 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 949 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Подосинки д. да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 88 889 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Целеево д. да: «санузел» + «мебель» | 78 м² | 8 сот. | 10 450 000 | 133 974 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Степаново д. да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 106 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Минеево д. да: «ванная» + «мебелью» | 84 м² | 8 сот. | 10 200 000 | 121 429 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Ваша загородная мечта всего в 46 км от Москвы! Дача с гостевым домом на участке 8 соток Представьте: утро с чашкой кофе на террасе, пение птиц вместо городского шума, свежий воздух, спокойные вечера в кругу семьи и ощущение, что вы наконец-то по-настоящему отдыхаете И всё это всего в 46 км от Москвы! Продаётся уютная загородная недвижимость с двумя домами и дополнительными хозяйственными постройками. Идеальное место для тех, кто хочет иметь собственное пространство для отдыха, уединения и жизни на природе. Основной дом 81 м2 Продуманное пространство для комфортного загородного отдыха: Две спальни. Кухня. Санузел. Уютная терраса, где приятно проводить летние вечера. В доме есть электричество и электрическое отопление. Дополнительный гостевой дом 45 м2 Отличное решение для размещения гостей, родственников или организации отдельного пространства для отдыха. Прихожая. Просторная большая комната. Ваши близкие смогут приезжать в гости, сохраняя личное пространство и комфорт. Участок 8 соток Земля сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для садоводства. Правильная прямоугольная форма участка. Достаточно места для сада, зоны барбекю, детской площадки или ландшафтного оформления. Также на территории есть отдельная постирочная и хозяйственный домик для хранения инструментов и садового инвентаря. Почему стоит выбрать именно это место? Всего 46 км от Москвы можно быстро вырваться из городской суеты. Тишина, свежий воздух и единение с природой. Два дома удобно для большой семьи и приёма гостей. Собственный участок для отдыха, сада и воплощения ваших идей. Пространство, где можно наслаждаться каждым сезоном. Это не просто дача это место, куда хочется возвращаться после рабочей недели, где дети проводят время на свежем воздухе, собирается семья, а вечера становятся по-настоящему тёплыми и душевными. Подарите себе возможность жить ближе к природе, не отказываясь от близости к Москве! Звоните, с удовольствием ответим на вопросы и организуем просмотр!