Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Березка-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 36 м², участок 12,1 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12,1 сот. = 633 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 17 тыс.–391 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Живописное ≈2,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4578
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 221 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 74 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 633 000 ₽ (12,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 250 / 69 231 / 390 625 |
| цена объекта | 3 495 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 970 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 631 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 492 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 475 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Борец СНТ | 40 м² | 7,1 сот. | 690 000 | 17 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мечта СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 32 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 390 625 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 34,5 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 217 391 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Ольховик-2 СНТ | 43,5 м² | 8,7 сот. | 999 000 | 22 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Наговицино д. | 40 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Федоровка д. | 46,5 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 011 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 4 400 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 960 000 (−440 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 495 000 (−465 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 495 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок правильной формы, двое соседей, круглогодичный подъезд. Шлагбаум. К участку добавлены ~2 сотки, которые не оформлены.