Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 77,8 м², участок 6,1 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 9/100 · уверенность 69 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 336 тыс. → дом ≈3,16 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,18 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: колодец.
До ст. Темпы ≈6,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4573
Рейтинг 9/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 120 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 668 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юдино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 356 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 673 / 35 700 / 55 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 149 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Здоровье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 34 875 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ракита СНТ | 68 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 24 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ясень СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мельдино д. | 69,7 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 673 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Зятьково д. | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Отдых СНТ | 68 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 33 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зорька СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ольховик д. | 100 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Иванцево д. | 100 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 119 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дача в крупном СНТ, со всеми удобствами в доме, полностью готова к проживанию, возможно проживание в зимний период, первый этаж брус, второй щитовой, утеплены снаружи, обшит сайдингом, по дому разведены батареи, тёплый пол на кухне, санузел совмещённый, в ванной комнате унитаз и душевая кабина, канализация - септик, возможно самостоятельное обслуживание не чаще чем пару раз в год. На участке рядом с домом расположен хозблок, в котором находятся котлы ( твёрдотопливный, дизельный, электро, все заведены в однк систему), а также установлен поверхностный насос (за счёт этого в доме отсутствует шум от насоса), вода от которого подаётся по кранам в дом автоматически. Также на участке колодец, плодовые деревья и кустарники, выложена кирпичная дорожка, Забор металлопрофиль (требует ремонта) В летний период дополнительно подключается летний водопровод по всему СНТ. СНТ расположено в экологически чистом районе Московской области. Лес полон грибов и ягод. Можно дойти пешком до речки.