Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Рассадники д., Талдомский гор. округ
Дом 94,3 м², участок 7,1 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 288 тыс. → дом ≈3,21 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,47 млн / целевая ≈4,92 млн / пессимист. ≈4,37 млн → от пессимистичной прибыль −387 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: печь, колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4572
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 288 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Содружество СНТ | 10 сот. | 190 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Садовод СНТ | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовод СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 786 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 56 684 / 104 545 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 195 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Дубровки д. | 90 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Садовод СНТ | 112 м² | 9,8 сот. | 8 500 000 | 75 893 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 110 м² | 7 сот. | 11 500 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Растовцы д. | 102,8 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 68 093 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сорокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Журавлик СНТ | 98 м² | 7,2 сот. | 5 300 000 | 54 082 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Растовцы д. | 88 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 110 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 90 909 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Сигнал СНТ | 102 м² | 6,2 сот. | 3 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Универсал-3 СНТ | 95,2 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удачная дача. Вашему вниманию предлагается двухэтажный дачный домик, расположенный в 100 километрах от Мкад и в 4 км от города Талдома на земельном участке в 8 соток (по документам 7,1), категория земли Лпх. У въезда в деревню расположена остановка автобуса, и строй-двор "Молот". Транспортная доступность круглогодичная, дорога внутри деревни (до дома 500 м от шоссе) покрыта асфальтовой крошкой, зимой чистят без просьб и напоминаний. В Талдоме представлена инфраструктура на все случаи жизни (рынок, Мфц, нотариус, сетевые магазины, больница, поликлиника, ветеринарные клиники, зоомагазины и т. Д., и т. П.). Про дом: материал изготовления дерево, обшит сайдингом, крыша покрыта металлочерепицей (полностью перекрыта и утеплена в 2022 г.), общая площадь дома 108 кв. Метров (по документам 94.3 кв. М), в которые входят две комнаты на первом этаже (23кв. М и 17кв. М), две комнаты на втором этаже (28кв. М и 12кв. М), кухня 13 кв. М, санузел 12 кв. М и сени 6 кв. М. Комнаты имеют почти квадратную форму. Дом отапливается чугунной печью-камином (производство Сербия, 2019г.) и электрообогревателями. Электросчетчик и вся электроразводка по дому оборудованы в 2020г. Установлена сигнализация, выведенная на пульт охраны в г. Талдом (время прибытия группы реагирования от 5 до 7 минут). Дом застрахован. Подключено Триколор-телевидение. Вода и канализация в дом заведены по-зимнему. В кухне электроплитка и газовая плитка (газ баллонный, баллон установлен вне дома) на 2 конфорки каждая, тумбы навесные и напольные, столешница с раковиной (вода холодная и горячая) и холодильник (2022г.). В санузле находятся душевая кабина, туалет (отгорожен в отдельное помещение), умывальник (с навесной полочкой), стиральная машина, водонагреватель (на 80 литров с разведением на санузел и кухню) и новая насосная станция (2026г.) для обеспечения подачи воды. Про участок: ровный S~ 20х40, на участке размещены колодец (6 колец), два подсобных сарайчика, крытая беседка (размер 2,5мх3,5м, высота 3м, со столом и скамейками) и высокая грядка с клубникой (высота~ 1 метр, длина 4м, полностью наполнена землей). Растут и плодоносят яблоня (антоновка) и три вишни, благоухают 5 кустов пионов и сирень, радует глаз сосна-красавица. Перед участком растут липа, ёлка и сирень, размещен один из деревенских колодцев. Деревня Рассадники (Талдомский городской округ) тихая и уютная, многие семьи живут круглый год, а те, кто с детьми, приезжают на каждые каникулы. Есть небольшой пруд. Всё необходимое, начиная от натуральных молочных и мясных продуктов и до стройматериалов, всегда можно приобрести в Талдоме. До реки Волга и канала Москва (с пляжами, катанием на пароходах и катерах, рыбной ловлей) 40 км, до реки Дубна (с купаниями и рыбной ловлей) 20 км, а вокруг леса, полные грибов и ягод (главное захотеть). На 2027 год запланировано подведение газа к домам в деревне. Один собственник. Дом и участок зарегистрированы в Росреестре в установленном порядке. Стоимость 3500000 рублей. Торг возможен только на стадии заключении договора. На все возникающие вопросы отвечаю по телефону. Риелторов прошу не беспокоиться и не беспокоить.