Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Химик-6 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой, 2009 год.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 185 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −116 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — по границе.
До ст. Рудниковская ≈2,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №457
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 185 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подлесье сад. уч. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Подлесье сад. уч. | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Десна сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подлесье сад. уч. | 24 сот. | 799 000 | 33 292 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 30 000 / 35 938 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −116 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ветеран СТСН | 40 м² | 8 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Воскресенск СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ягодка СТ | 32 м² | 4,7 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный домик на участке 6 соток. Территория СНТ огорожена, автоматический шлагбаум, улица оснащена камерами видеонаблюдения, соседи дружные. Дача находится на центральной улице. На участке посажены цветы, плодовые деревья, виноград, клубника. Участок огорожен, забор из профнастила, ворота и калитка - художественная ковка. Электричество по границе участка (часть оплачена). Круглогодичный подъезд, дороги чистят. Отличный вариант для загородного отдыха. Могу оставить кухонный гарнитур и 2 дивана (всё в отличном состоянии, пользовались редко). Живописное место, рядом лес, озера для купания и рыбалки. Много грибов и ягод. Продуктовый магазин, есть служба доставки продуктов из города. Автобусное сообщение с г. Егорьевском и г. Воскресенском. Один Собственник. Быстрый выход на сделку.