Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Сосково д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 25 сот., дерево, 1950 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 67 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Никулки ≈8,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4567
Рейтинг 12/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 729 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бурцево д. | 24 сот. | 550 000 | 22 917 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бурцево д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Академия СНТ | 11 сот. | 220 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Академия СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Агат СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-37 СНТ | 10 сот. | 260 000 | 26 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Калинка ДП | 15 сот. | 280 000 | 18 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 260 / 37 529 / 60 563 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 537 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Волково д. | 77 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 59 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Князчино д. | 85 м² | 37 сот. | 3 690 000 | 43 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Саввино д. | 81,7 м² | 13 сот. | 1 340 000 | 16 401 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сосково д. | 100 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 29 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Гора д. | 80 м² | 15 сот. | 1 950 000 | 24 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубки д. | 71 м² | 23 сот. | 4 300 000 | 60 563 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Гора д. | 79 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 31 646 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Геофизик СНТ | 77 м² | 24 сот. | 790 000 | 10 260 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вымпел СНТ | 70 м² | 13 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшая деревня в тихом живописном месте в дали от городской суеты. Догоги зимой чистятся регулярно. Дом в отличном состоянии, ухоженный участок. Ухожен реконструирован: перекрыта крыша (железо), поменяны венцы, пристроен большой гараж, построена баня, закуплены пластиковые окна на весь дом( пока не установлены). В 4х км. магазины, школа и другая городская инфраструктура.