Ярославское ш., 46 км от МКАД
Орбита СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 54 м², участок 7 сот., дерево, 2002 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −767 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Костино ≈10,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4566
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 172 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 210 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 407 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лесная Опушка СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Опушка СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Опушка СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлопенево СДТ | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агро-Дар СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Агро-Дар СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агро-Дар СНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нива СНТ | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нива СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Агро-Дар СНТ | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 82 609 / 144 788 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 904 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 699 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 288 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -767 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Агро-Дар СНТ | 51,8 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 144 788 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Яхрома-1 КП | 54 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яхрома СНТ | 55 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агро-Дар СНТ | 63 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шадрино КП | 54 м² | 10,3 сот. | 5 850 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Екатерининское Подворье КП | 48 м² | 10,5 сот. | 4 180 000 | 87 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пушкино Лайф дп | 46 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 82 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Поселок Бортнево ДНП | 56,6 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 167 845 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Никулино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Грибки СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Уютный 2-х этажный деревянный дом, обшит сайдингом. Есть ягодные кусты, цветы, яблоня и слива. Вокруг СНТ лес, грибы