Дмитровское ш., 66 км от МКАД
Колотилово д., Дмитровский гор. округ
Дом 82,7 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 31.08.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 535 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 7 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,98 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈257 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Вербилки ≈13,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4563
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 852 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колотилово д. | 28 сот. | 1 500 000 | 53 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карцево д. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карцево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мартыново д. | 17 сот. | 800 000 | 47 059 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гора д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гора д. | 14 сот. | 600 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Слободищево д. | 19 сот. | 1 100 000 | 57 895 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Измайлово д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 554 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 533 / 72 254 / 110 976 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 82 м² | 7 сот. | 9 099 999 | 110 976 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старково д. | 71,1 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 80 169 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Богородское с. | 72 м² | 13,6 сот. | 3 200 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Стариково с. | 95,4 м² | 7,1 сот. | 623 250 | 6 533 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 103,8 м² | 8,6 сот. | 8 700 000 | 83 815 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Марьино д. | 103,8 м² | 8,6 сот. | 7 500 000 | 72 254 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Богородское с. | 65 м² | 13,5 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 05.01.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 4 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается домик в живописном районе Подмосковья, участок 12 соток, ровный, правильной формы. Имеется колодец, прудик, хозблок, двухэтажная баня из бруса. Дом жилой, с пропиской. Нужен ремонт. Хорошие соседи. Транспортная доступность даже зимой.