Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Космынка Светлая КП, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 8,6 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −2,33 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈18,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4560
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 42 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 774 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космынка сад. уч. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка сад. уч. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка сад. уч. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 875 / 33 962 / 51 875 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Форест Вилладж КП | 80 м² | 8,6 сот. | 4 150 000 | 51 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Марьина Роща СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 962 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Подъячево с. | 80 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 31 875 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 80 м2 по технологии Фахверк Дом зарегистрирован. КН: 50:04:0230101:1196 1-этажный дом по технологии Фахверк 80 м2 (также предусмотрена терраса на 20м2) Площадь земельного участка 8.61 соток Располагается в молодом поселке Космынка Светлая в 50 км от МКАД Что входит в стоимость: Дом класса премиум по немецкой технологии фахверк из экологически чистых материалов Фундамент - бетонные сваи Каркас из клееного бруса (обвязка 330, столбы 140) Энергоэффективные двухкамерные панорамные окна Современный утеплитель ПИР* в стены, пол и кровлю Свободная планировка Второй свет Есть подробная смета работ под ключ. Индивидуальный рабочий проект дома в подарок. О доме: Дом для круглогодичного проживания Из панорамных окон красивый вид на участок, где растут молодые берёзы Пока дом строится, есть возможность пристроить террасу в 20м2 (см визуализацию на последнем фото) В доме предусмотрено два входа: первый основной, второй дополнительный с гостиной Об участке: Участок в непосредственной близости от леса /ЛЕСФОНД в 25 метрах/ в самой глубине поселка, где очень тихо и практически безветренно (см. последнее фото, где стоит дом по генплану поселка) Установлена фронтальная часть забора (Евроштакетник серый гранит, ворота 4м и калитка). С боковых сторон участка рабица, только сзади никакого забора не установлено и соседей нет. Сейчас там лес и нет дорог. О поселке: Готовый жилой посёлок Космынка Светлая. Расположен в 50 км от МКАД, добраться до него можно сразу по 4 шоссе: Ленинградскому, Дмитровскому, Рогачевскому и скоростной трассе М11. Электричество 15 кВт уже на участке, оптоволоконный интернет до 500 мб, дороги и проезды с твердым покрытием, круглосуточная охрана с автоматизированным проездом и собственное мобильное приложение для эксплуатации: В 10 минутах езды в селе Семеновское есть школа, детский сад, больница, продуктовые (ЛЕНТА МИНИ) и хозяйственные магазины, аптека. В 35 минутах езды город Дмитров со всеми привычными городскими объектами инфраструктуры. В 25 минутах - город горнолыжный курорт Яхрома. О коммуникациях: Электричество 15 квт столб напротив участка Чистовая отделка внутри, инженерка в доме (проводка, трубы, теплый пол и т.д) не входит в стоимость. Любая помощь, консультация, полезные контакты предоставляю. Также есть возможность сдать дом под ключ Чистовая отделка снаружи этого фахверкого дома не требуются, ПИР является ею. Но если вы желаете, можно отделать фасад практически любым материалом. Есть возможность купить дом в ипотеку через дом клик. Я являюсь аккредтованным партнером. Лучше звонить, отвечу на любые вопросы. Дом строится от и до под видеокамеру. Видео в подарок! Рутуб или Ютуб-канал "Мастерье" Дом зарегистрирован. КН: 50:04:0230101:1196 Цена за наличные