Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Золотая Подкова КП, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 8,5 сот., 2026 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 71 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,98 млн / целевая ≈6,29 млн / пессимист. ≈5,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,07 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Золотово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №456
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 065 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Южное Золотово ДНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотово д. | 8,8 сот. | 2 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Бор СНТ | 7,7 сот. | 1 020 000 | 132 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино сл. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 250 / 83 122 / 96 154 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 984 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 074 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Рыболово 2 дп да: «душевая» + «ремонтом» | 78 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 96 154 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Экспресс СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 81,5 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 39 264 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Морозово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Фестиваль дп да: «санузел» + «евроремонт» | 82,5 м² | 7,7 сот. | 6 999 999 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Солнечный ДНП да: «санузла» + «мебель» | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 150 000 (−1 750 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 250 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся абсолютно новый загородный двухэтажный дом для сезонного проживания. Общая площадь 80 кв. метров, 4 изолированые комнаты+кухня - гостиная +санузел и прихожая. Полы утеплённые, крыша металлочерепица цвет-антрацит, установлены качественные стеклопакеты. Замечательный зелёный участок для отдыха от городской суеты на свежем воздухе. Дороги на территории СНТ заасфальтированы. Инфраструктура развита, школа, детский сад, магазины .Также автобусная остановка, жд станция. Неподалёку расположено озеро и пляж для отдыха. Продажа от собственника.