Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Софрыгино д., Дмитровский гор. округ
Дом 24,9 м², участок 28 сот., дерево, 1943 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 53 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈298 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −130 %, ROI −57 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Запрудня ≈22 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4556
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 831 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 028 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Богданово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трехденево д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Копылово д. | 50 сот. | 12 175 000 | 243 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кочергино д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Станкин-1 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 298 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 71 730 / 208 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 852 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Кочергино д. | 23 м² | 20 сот. | 1 650 000 | 71 739 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | А-108 38-й км | 28,5 м² | 20 сот. | 1 890 000 | 66 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Слобода д. | 24,4 м² | 22 сот. | 1 500 000 | 61 475 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Зверково д. | 25 м² | 15,3 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Ельцово д. | 22,5 м² | 14 сот. | 1 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Русино д. | 29 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 62 069 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Соголево д. | 30 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 2800 м2 и дом 24,9 м2 с возможностью прописаться (постоянная регистрация). На участке так же есть баня с новой печью, просторный гараж, колодец 9 колец, туалет на улице. Также на участке растут плодовые деревья (вишня, слива, яблоня, груша) и кустарники (малина, чёрная и красная смородина, голубика). О локации: тихая деревня с хорошими соседями; в конце деревни небольшой пруд; рядом лес, где можно собирать грибы и ягоды, за лесом речка. Отличный вариант для тех, кто ценит спокойствие и природу.