Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Салют-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 48 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,16 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Орудьево ≈4,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4555
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 854 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Очево д. | 6 сот. | 719 000 | 119 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Очево д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 49 057 / 70 850 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Союз-1 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орудьево с. | 50 м² | 6 сот. | 5 450 000 | 109 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Станколитовец СНТ | 46 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Природа СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Отдых СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ТАСС-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 49 057 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | ТАСС ТСН | 53 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 52 830 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Литейщик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сосновый СНТ | 49,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 850 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Орево пос. | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются любимая уютная дача, 2 участка по 6 соток, по факту 14. На участке летний дом 48 квадратов, плюс мансарда. На 1-м этаже кухня веранда, общая комната с камином и 2 небольшие комнаты. В общей комнате установлен кондиционер. Вода заведена на кухню, установлен электрический кран для нагрева воды. Камин современный, быстро отдаёт тепло, через полчаса в доме очень тепло. Участок большой, прямоугольной формы, ухожен, везде газон. На участке находятся большая беседка на 12 человек. Сделана площадка под бассейн из искусственной травы, летний душ, гараж для инвентаря, качели, баня, уличный туалет с выгребной ямой. На участке колодец на 5 колец, 2 парника, небольшой огород, плодовые деревья, туи. Очень красивое и тихое место для отдыха. В доме все есть для комфортного проживания. Соседи с одной стороны проживают круглогодично. Собственник, звоните, все расскажу. Просмотр по выходным.