Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Морозки СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 66,2 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,71 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Морозки ≈1,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4554
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Морозки СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Морозки СНТ | 6,3 сот. | 1 250 000 | 198 413 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Морозки СНТ | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Позитив СНТ | 7,2 сот. | 792 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Берег СНТ | 10 сот. | 6 990 000 | 699 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никульское д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подосинки пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3-й Участок пос. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подосинки пос. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 2 199 000 | 219 900 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 224 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 567 / 95 775 / 148 615 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Ульянки д. да: «ванная» + «мебель» | 67 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Морозово д. да: «санузел» + «ламинат» | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 2010 году. Дом расположен на территории СНТ с асфальтированной дорогой к участку. В доме два этажа, выполнен косметический ремонт. Внутри четыре комнаты, оформленные в деревенском стиле, что создает атмосферу уюта и тепла. На участке 6 сот. имеется баня, окруженная зеленью и деревьями, что позволяет наслаждаться природой. Для водоснабжения используется колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено, есть кабельное/цифровое ТВ. Рядом с домом находится магазин, что обеспечивает удобство в повседневных покупках. Газ проходит по границе участка, что дает возможность подключения при необходимости. Один собственник.