Ярославское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Алешино д., Пушкинский гор. округ
Дом 25,6 м², участок 10 сот., дерево.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 25.6 м²»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,55 млн → дом ≈954 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈412 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −131 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Нагорное ≈11 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4537
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 546 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 954 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алешино д. | 7,6 сот. | 876 000 | 115 263 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алешино д. | 7 сот. | 1 180 000 | 168 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алешино д. | 6,2 сот. | 925 000 | 149 194 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алешино д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 6,2 сот. | 1 550 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 6,6 сот. | 1 983 000 | 300 455 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 30 сот. | 23 000 000 | 766 667 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 35,4 сот. | 22 750 000 | 642 655 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алешино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 412 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 98 333 / 196 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 008 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 707 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Северный Берег дп | 25 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 196 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мартьянковские Дачи КП | 26 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Третьяково дп | 29 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 165 517 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Тишково с. | 33 м² | 13,5 сот. | 14 250 000 | 431 818 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня Алёшино, продается земельный участок 10 соток с жилым домом площадью 25,6 кв.м., с отдельным кадастровым номером в плохом состоянии. Дом брусово-каркасный, это деревня, для круглогодичного проживания, с пропиской. Дом продается с мебелью. Свет 15 кВт, вода колодец. Зона для машины, ворота распашные. Зимой улицу чистит трактор, есть освещение. Развитая инфраструктура, все социальные объекты в пешей доступности. Отличная транспортная доступность. Свободная продажа. Никто не прописан. Полная стоимость в договоре.