Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Говейново д., Дмитровский гор. округ
Дом 120 м², участок 14,5 сот., дерево, 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.10.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 71 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 14,5 сот. = 961 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,23 млн / целевая ≈9,21 млн / пессимист. ≈8,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,91 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Соревнование ≈10,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4536
Рейтинг 64/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 961 000 ₽ (14,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Говейново д. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яхрома СНТ | 11 сот. | 599 000 | 54 455 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Куликово с. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Куликово с. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Куликово с. | 11,1 сот. | 1 100 000 | 99 099 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Куликово с. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Куликово с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Куликово с. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Куликово с. | 17,2 сот. | 2 000 000 | 116 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 333 / 77 638 / 119 643 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 229 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 718 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 183 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 908 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Куликово с. | 133 м² | 15 сот. | 10 800 000 | 81 203 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малое Рогачево д. | 112 м² | 11 сот. | 6 900 000 | 61 607 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Подвязново д. | 106,4 м² | 12 сот. | 10 600 000 | 99 624 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Клюшниково д. | 150 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 17 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рогачево с. | 112 м² | 15 сот. | 13 400 000 | 119 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Надеждино д. | 110 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дядьково д. | 108,6 м² | 10 сот. | 11 100 000 | 102 210 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бауманец СНТ | 132,7 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 90 430 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Алешино д. | 135 м² | 12,5 сот. | 10 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рогачево с. | 138,2 м² | 10 сот. | 9 250 000 | 66 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Экология замечательная, вокруг озера, церкви, 8 км. До Монастыря Николо-Пешновского 14 го, века. (Туристический маршрут.)Дом тёплый,печь, камин,отопление электробатареи,туалет, ванна Испания новая.подвал под всем домом. продает собственник.можно прописаться,есть домовая книга,возможен торг.