Ярославское ш., 41 км от МКАД
Источник СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 975 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −598 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Нагорное ≈12,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4530
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ординово д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Черноземово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 82 121 / 198 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 077 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -598 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Пушкино Лайф дп | 46 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 82 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Геолог СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Грибки СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Время СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Агро-Дар СНТ | 51,8 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 144 788 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Северный Берег дп | 36 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ельдигино с. | 50 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Морозовские усадьбы КП | 47,1 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 126 327 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лотосово д. | 49 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новое Гришино пос. | 50,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с летним домиком! 2013 года постройки. Дом находится в охраняемом садовом товариществе в экологически чистом месте Подмосковья, в окружении леса. Дом построен из бруса, обшит сайдингом. Ленточный фундамент. Дом с большой верандой 1-этаж прихожая-кухня, комната 2- этаж просторная комната 3-й этаж чистый чердак, возможно сделать комнату. На участке, новых большой хоз блок с отдельным сан.узлом( подведен водопровод). Залита бетоном площадка под барбекю зону. Септик из колец. Чистый ухоженный участок, без мусора. Дороги в снт зимой чистят, многие живут круглогодично. Есть оборудованная детская площадка. Рядом продуктовый магазин. Хорошие и спокойные соседи. Участок 6 соток, дом 45 квадратных, водоснабжение/электричество. Круглогодичный подъезд, на участок можно заехать на машине. В пешей доступности магазин, лес, поле, пруд. Есть ворота и площадка для автомобиля.Удобная транспортная доступность: 10 минут автобусная остановка до п. Правдинский, Зеленоградская. Идеальное место для проживания и отдыха загородом. Пушкинский район, д. Алешино, Ярославское шоссе, от МКАД 30 км. Кадастровый номер 50:13:0040105:177 Участка 50:13:0040105:67 Звоните, показ по договоренности. Торг разумный.