Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Рассвет СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 591 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 108 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,18 млн / целевая ≈6,47 млн / пессимист. ≈5,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,34 млн ₽, маржа 58 %, ROI 139 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Орудьево ≈5,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4528
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 059 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Меридиан СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 333 / 119 601 / 123 438 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 747 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 344 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 139 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вербилки СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 65 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 51 538 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Кузнецово д. да: «санузел» + «мебелью» | 64 м² | 7 сот. | 7 900 000 | 123 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 1 950 000 (−49 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на участке 6.5 соток. Дмитровский городской округ , район деревни Непейно , СНТ Рассвет. Отличная асфальтированная дорога до самого товарищества ( 18 км. от г. Дмитрова )зимой чистят регулярно. На ровном солнечном участке расположен небольшой но очень добротный и уютный домик . На первом этаже замечательная просторная терраса и две комнаты , на втором этаже одна большая комната. Дом на ленточном фундаменте , свет 7.5квт. летний водопровод ( на участке колодец с чистейшей водой 6 колец ). Также на участке есть второй домик ( летняя кухня) . Душ и туалет на улице. В СНТ автоматические въездные ворота , круглосуточный сторож , чистота . Многие соседи живут постоянно. СНТ со всех сторон окружен лесом , свежий чистый воздух , грибы , ягоды . Идеальное место для тех кто любит тишину и покой .