Дмитровское ш., 96 км от МКАД · земля с домом
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Участок 8 сот.
Дом по описанию: «Все, что есть в доме, остается.»
Цена 1,08 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 8, WOW 5
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 582 тыс. → дом ≈498 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈918 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Мельдино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4508
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 44 % | 4.4 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 6 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый бревенчатый домик, требует серьезного ремонта |
| участок и сад | 6 | участок прямоугольный, есть деревья и кустарники |
| окружение | 8 | рядом лес, река и канал, хорошая экология |
| WOW | 5 | потенциал за счет локации и возможности строительства |
отличная локация рядом с водой и лесом, но дом требует капитального восстановления модель max-code, фото: 4, 09.11 02:53
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 703 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховик СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 41 429 / 123 333 |
| цена объекта | 1 080 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 918 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 368 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Зорька СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Северное Сияние СНТ | 30 м² | 8,4 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заречье СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 290 000 | 76 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Липино д. | 30 м² | 5,9 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ольховик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дружба СНТ | 32 м² | 6 сот. | 770 000 | 24 062 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 32 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 390 625 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.8 км | Надежда СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 1 080 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 080 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8 соток, раcполoженный на теppитoрии CHT Мечта в Талдомcкoм pайоне, 109 км oт г. Mocквы и 10 км oт г. Дубны с садовым домиком. В домике одна комната для отдыха, можно ночевать, есть чердак для вещей. Все, что есть в доме, остается. Электричество в дом заведено. Санузел расположен на улице. Участок высокий, сухой, правильной прямоугольной формы, огорожен. Размежеван. Есть колодец. Высажены плодовые деревья и кустарники. Рядом лес и река Дубна, где можно купаться. Недалеко ж/д станция (2км) Мельдино, канал им. Москвы. До Московского моря 8 км. Дороги и прилегающие территории убирают зимой и летом. Соседи активно строятся, есть кто живет постоянно. Есть возможность прописки в СНТ. Планируется проведение газа, заявка от СНТ подана. 1 взрослый собственник. В собственности более 5 лет. Обременений нет. Долгов по членским взносам и электричеству нет. Удобная локация, отличная экология, инфраструктура и транспортная доступность сделают Ваше проживание и отдых здесь комфортным и запоминающимся!