Дмитровское ш., 82 км от МКАД · земля с домом
Станкин-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., 2010 год.
Дом по описанию: «На участке есть центральный водопровод, электричество Постройки: 1) Летний садовый домик 25кв.м.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 405 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −341 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Запрудня ≈19,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4480
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Александрово д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Александрово д. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кочергино д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Поздняково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Поздняково д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кочергино д. | 15,2 сот. | 995 000 | 65 461 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поздняково д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 80 416 / 200 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Покровские Холмы СНТ | 27,2 м² | 6 сот. | 800 000 | 29 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Печатник СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Дмитровские просторы КП | 20 м² | 7,9 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Пулиха д. | 20 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток. На участке есть центральный водопровод, электричество Постройки: 1) Летний садовый домик 25кв.м. Комната, кухня, кладовка, крыльцо. Электрической обогрев. Полностью готов для проживания. Постройка 2010 года 2) Дом постройки 90-х годов: 6х6, основа из арбалитовых плит, обшито вагонкой, дровяная печь, есть второй этаж, всего 4 отдельных комнаты. Пристроены 2 остекленные террасы: 6х2 и 6х1.5. 3) Хозпостройки: сарай, баня, душ с дровяным титаном, летняя кухня