Дмитровское ш., 68 км от МКАД · земля с домом
Уголек СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 6,6 сот., кирпич.
Дом по описанию: «На участке поставлен кирпичный дом 56 м2 с каменной почкой.»
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 13.06.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 530 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 7 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈922 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. имени Барсученко ≈2,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4468
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 530 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Моники СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куминово пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 667 / 89 118 / 124 555 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 922 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Спиридово д. | 60,4 м² | 8,5 сот. | 6 100 000 | 100 993 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 60 м² | 4 сот. | 6 977 777 | 116 296 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | 56,2 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 124 555 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Матвеево д. | 68 м² | 8,5 сот. | 6 000 000 | 88 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мельчевка пос. | 63 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 31 746 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Орудьево с. | 45 м² | 6 сот. | 300 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Имени Мичурина СНТ | 71,1 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 42 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок площадью 6,6 соток в СНТ "Уголёк". Участок крайний по 6-ой улице, за территорией ещё около 1,5 соток свободного пространства. На участке поставлен кирпичный дом 56 м2 с каменной почкой. Второй этаж не до конца отделан. Дом зарегистрирован как жилой, при желании можно подключить сельский тариф на электричество. Имеется летний водопровод. Рядом находится живописный лес. В 1,5км проходит канал им. Москвы вдоль которого проходит новая велотрасса "ВЕЛО-1" С продажей участка не спешу, РИЕЛТОРАМ НЕ БЕСПОКОИТЬ!