Дмитровское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Ульянки д., Дмитровский гор. округ
Участок 11 сот.
Дом по описанию: «Видовой участок на возвышенности, огорожен забором по периметру, есть утепленный дом для временного проживания.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 5, участок 3, окружение 7, WOW 4
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 91 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,44 млн / целевая ≈7,6 млн / пессимист. ≈6,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,94 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 80 км ≈4,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4467
Рейтинг 70/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 32.7 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.1 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 77 % | 10.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 3.9 |
| участок | 5 | 64 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 7.2 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | небольшой жилой дом для временного проживания |
| участок и сад | 3 | заросший участок с забором, требует расчистки |
| окружение | 7 | видовой участок на возвышенности |
| WOW | 4 | хороший потенциал за счет ландшафта и вида |
Перспективный видовой участок с готовым домиком, но требует вложений в благоустройство и расчистку территории. Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 08.11 19:02
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 206 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аусбург дп | 22,6 сот. | 3 600 000 | 159 292 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ульянки дп | 11,3 сот. | 1 900 000 | 168 142 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки дп | 12,2 сот. | 1 800 000 | 147 541 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки д. | 10,5 сот. | 4 100 000 | 390 476 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки дп | 6,1 сот. | 3 000 000 | 491 803 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 6,2 сот. | 710 000 | 114 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 25 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈80 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 235 / 108 372 / 111 111 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 943 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м² |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Аусбург дп да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 106 250 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новая Дача КП да: «ванной» + «под ключ» | 81 м² | 12 сот. | 8 950 000 | 110 494 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аусбург дп да: «ванные» + «под ключ» | 81 м² | 12 сот. | 7 390 000 | 91 235 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Минеево д. да: «санузел» + «теплый пол» | 84 м² | 10 сот. | 13 550 000 | 161 310 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Панорамы КП да: «санузле» + «отделка» | 81 м² | 10,6 сот. | 9 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гришино д. да: «ванные» + «отделка» | 77,8 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 92 545 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сазонки д. да: «санузле» + «под ключ» | 75 м² | 10,4 сот. | 8 300 000 | 110 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Видовой участок на возвышенности, огорожен забором по периметру, есть утепленный дом для временного проживания.