Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Лето СНТ, Раменский гор. округ
Дом 68,3 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 30.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 476 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть; газ — баллоны.
До ст. Шевлягино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №446
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 166 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 870 / 46 341 / 96 525 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лето СНТ | 77 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 29 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Красная Гвоздика СНТ | 72 м² | 6,3 сот. | 3 350 000 | 46 528 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Телефонист СНТ | 80 м² | 5,8 сот. | 3 250 000 | 40 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новохаритоново с. | 67 м² | 4 сот. | 5 550 000 | 82 836 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Электроизолятор СНТ | 69,4 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 36 023 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сидорово д. | 78 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 46 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Карпово с. | 55,8 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 82 437 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Алферово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бахтеево Парк КП | 77,7 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 96 525 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Березка СНТ | 79 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 60 759 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютный дом для летнего дачного проживания. Дом кирпичный, двухэтажный. Туалет в доме, новый септик из расчета до 7 человек постоянного пользования. Газ балонный. Летний водопровод. Отдельно стоит хозпостройка 18 кв. м. , в которой есть стиральная машина, душевая и комната отдыха. Есть сарай для инструментов. СНТ обжитое, на территории есть детская и спортивная площадки, автоматические ворота, сторож. Рядом с въездом в СНТ магазин, дважды в неделю организуется мини рынок, где можно купить фермерские продукты и все необходимое для проживания. От станции Шевлягино 12 минут пешком через соседние СНТ, по хорошей освещенной дороге. Рядом пруд, для рыбалки. Для пляжного отдыха- река Нерская в 15 минутах на автомобиле.