Дмитровское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Протасово д., Мытищи гор. округ
Дом 18 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 18 м²»
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,27 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 112 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–441 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −536 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Трудовая ≈5,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4458
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 112 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Протасово д. | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 10,5 сот. | 2 900 000 | 276 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 9 сот. | 1 199 000 | 133 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 8 сот. | 1 005 000 | 125 625 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 8,6 сот. | 1 435 000 | 166 860 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 9 сот. | 1 107 000 | 123 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 8,7 сот. | 975 000 | 112 069 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 9 сот. | 1 970 000 | 218 889 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 222 / 147 727 / 441 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 122 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 957 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -536 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Мартьянково д. | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Рассвет-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сазонки д. | 20 м² | 8 сот. | 8 999 990 | 450 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Березка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лесная Полянка СНТ | 19,2 м² | 7,4 сот. | 4 600 000 | 239 583 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малая Черная д. | 15 м² | 7,1 сот. | 6 620 000 | 441 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дубрава-1 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 106 977 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Объединения Телешово ДП | 22 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 147 727 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Некрасовский пгт | 22 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается видовой участок 10 соток ИЖС в д. Протасово, с видом на Икшинское водохранилище, с небольшим, но теплым, комфортным и абсолютно новым домом-бытовкой 6*3м с потолком высотой 2.4м! Прекрасно подойдет для проживания 1-2 чел. на время освоения участка, далее - в качестве бани и/или как гостевой. Это лучшее предложение в этой местности! Вы сразу получаете хорошее помещение для проживание на время строительства и электричество (а это - главное! Привезти на машине литров 10-20 воды - куда меньшая проблема, чем покупать и использовать генератор!), что экономит не только ваши деньги, но и время, и при этом имеете возможность построить себе новый дом, такой, какой вам хочется! Участок расположен на пологом склоне холма, но не сухой, почва отличная, удобно расположен внутри поселка. Забор с трех сторон (фасадный можно будет поставить самим на свой вкус). Электричество 3 фазы, 15 кВт, проведено и подключено непосредственно через Россети, без посредников. Никаких "управляющих компаний" и никаких взносов нет. Подъездные дороги до участка также находятся в собственности государства (принт скрин с кадастровой карты прилагается). Зимой дороги регулярно чистятся (пока работает самоуправление, сбор по 300 - 500 р за зиму, но сейчас решается вопрос о передачи этой функции муниципалитету). Газ подведен к поселку, многие соседи уже подключили и пользуются. Круглогодичный подъезд, примерно 45 км от Москвы по Дмитровскому или Ярославскому шоссе. Рядом остановка общественного транспорта (до станций Икша и Морозки). В районе поворота на Протасово и тп. есть недавно введенный в эксплуатацию (в районе Селевкино) съезд с платной трассы ЦКАД, что еще значительно ускоряет дорогу до участка. В деревне Протасово развитая инфраструктура, есть магазин, клуб, медицинский пункт, почта. Рядом настоящий большой грибной лес (что редкость в такой близости от Москвы). До Канала им. Москвы и Икшинского водохранилища по дороге чуть больше километра, напрямую - меньше. Есть места для спуска лодок. Недалеко находятся базы отдыха, рестораны, конный клуб, картинг с длинной трассой. Также рядом, в Корабле и деревне Большое Ивановское - песчаный пляжи и другие водные развлечения. Чуть дальше (Сорочаны, Яхрома и тд.) - горнолыжные спуски, бассейны, фитнес-центры. Местонахождение: Московская область, городской округ Мытищи, деревня Протасово, улица Малиновая 5, кадастровый номер 50:12:0010115:143. Собственник.