Дмитровское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Подосинки пос., Дмитровский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Есть маленький домик общий площадью 36 кв 6х6 жилая площадь 6х4 24кв утеплённый стены 100мм пол и потолок 150мм очень тёплый зимой,есть маленькая кладовка для…»
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 758 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 71 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4457
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 36 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 289 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки пос. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 6,4 сот. | 833 000 | 130 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 799 000 | 106 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 50 сот. | 8 250 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 11,4 сот. | 1 598 800 | 140 246 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 41 сот. | 8 120 000 | 198 049 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 8 сот. | 1 099 000 | 137 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 833 / 100 000 / 143 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 334 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лукоморье СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | КиМ СНТ | 36 м² | 7,5 сот. | 4 900 000 | 136 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Свистуха д. | 35 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Речник СНТ | 37 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 102 703 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никульское д. | 30 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Луговой СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Игнатово с. | 40 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 250 000 (−240 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 170 000 (+20 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 150 000 (−20 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.09.2026 | 3 150 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 200 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок в закрытом посёлке 32 км от МКАД. Есть маленький домик общий площадью 36 кв 6х6 жилая площадь 6х4 24кв утеплённый стены 100мм пол и потолок 150мм очень тёплый зимой,есть маленькая кладовка для инструментов. Продажа от собственника! Хороший торг!!!