Дмитровское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Горшково пос., Дмитровский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Бонус: на участке уже стоит летний домик идеальное место для отдыха во время стройки или хранения инструментов.»
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 43 % · по фото: дом 3, участок 5, WOW 2
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 568 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 54 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈958 тыс. / целевая ≈862 тыс. / пессимист. ≈766 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Каналстрой ≈6,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4426
Рейтинг 27/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 151 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.2 |
| сад | 5 | 44 % | 2.5 |
| МКАД | 15 | 71 % | 11.9 |
| торг | 5 | 83 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький летний домик в плохом состоянии |
| участок и сад | 5 | участок ровный, но зарос травой и сорняками |
| окружение | — | информация о локации в описании есть, на фото не видно |
| WOW | 2 | низкий потенциал для флиппинга, только продажа земли под застройку |
Готовый участок с коммуникациями, но дом требует замены или сноса. модель max-code, фото: 2, 09.11 05:38
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 568 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горшково пос. | 21,6 сот. | 1 619 000 | 74 954 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 9 сот. | 1 356 000 | 150 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горшково пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 54-й км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 63 333 / 125 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 910 000 ₽ |
| продажа: целевая | 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 021 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Радуга СНТ | 15 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Яхонт СНТ | 17,6 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Березка-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 650 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145326368. Идеальное место для вашего будущего дома в 7 км от Дмитрова! Продается отличный ровный участок для тех, кто мечтает о загородной жизни, но не хочет отказываться от городского комфорта. Почему стоит выбрать именно этот участок: Полная готовность: участок ухожен, огорожен, есть электричество и колодец. Вам не придется тратить время на базовое обустройство можно сразу приступать к планировке дома. Бонус: на участке уже стоит летний домик идеальное место для отдыха во время стройки или хранения инструментов. Локация: всего 7 км от Дмитрова. Поселок благоустроенный, есть вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни круглый год. Юридическая чистота: документы полностью проверены и готовы к сделке. Участок подходит под ипотеку. Это место, где хочется жить и строить планы. Звоните, ответим на все вопросы и договоримся о просмотре!