Дмитровское ш., 49 км от МКАД · земля с домом
Даниловский дп, Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке построен каркасный домик, площадью 30 м. Кв. Обработан антисептиком.»
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 30.06.2025.
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,82 млн → дом ≈131 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 86 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈538 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: септик (по описанию).
До ст. Каналстрой ≈6,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4423
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 819 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 367 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Даниловский дп | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Совхоза Буденновец пос. | 12 сот. | 4 250 000 | 354 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Даниловский дп | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Совхоза Буденновец пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Совхоза Буденновец пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Совхоза Буденновец пос. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Совхоза Буденновец пос. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бонитет СНТ | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Даниловский дп | 40 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бонитет СНТ | 8 сот. | 999 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 111 / 101 944 / 118 519 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 370 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 538 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.1 км | Тополек СНТ | 36 м² | 7,6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вороново с. | 33 м² | 12 сот. | 7 800 000 | 236 364 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Бешенково д. | 30 м² | 8 сот. | 950 000 | 31 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Роднички СНТ | 24,7 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 157 895 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Круглино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перлит СНТ | 36 м² | 9,6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Горки-Р СНТ | 33,5 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 95 522 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Школьник СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 88 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Малые Дубровки д. | 27 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 118 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Беклемишево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 09.02.2026 | 2 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ровный земельный участок площадью 15 соток. Кадастровый номер: 50:04:0280114:2064. Категория: земли населенных пунктов. На участке построен каркасный домик, площадью 30 м. Кв. Обработан антисептиком. В дом заведено электричество 15квт. Газ по границе участка. Звоните, на все вопросы отвечу.