Дмитровское ш., 71 км от МКАД · земля с домом
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дом 90 м², участок 18 сот.
Дом по описанию: «Продаем земельный участок 18 соток с недостроенными домом 90 кв. М. На участке имеется ленточный фундамент 10х12 м.»
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 896 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль −413 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Никулки ≈3,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4410
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 896 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 804 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 584 / 48 958 / 69 388 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 373 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 143 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -413 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Васино д. да: «ванной» + «ремонтом» | 96,6 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 46 584 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Коришево д. да: «санузел» + «меблирован» | 98 м² | 19 сот. | 6 800 000 | 69 388 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сокольники СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 96 м² | 19,5 сот. | 4 700 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок 18 соток с недостроенными домом 90 кв. М. На участке имеется ленточный фундамент 10х12 м. Участок расположен в шаговой доступности к большому красивому озеру, окруженным лесным массивом. Также вблизи расположены магазины, пункты выдачи, школа, детский сад, детские площадки, каток. В селе имеется газ, электричество подведено к участку. Круглогодичный подъезд. Торг при осмотре.