Дмитровское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Костино с., Дмитровский гор. округ
Дом 58,6 м², участок 15 сот., 1962 год.
Дом по описанию: «Участок 15 соток, дом 58,6 м2 расположен в с. Костино.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 71 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4355
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 198 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Костино д. | 20 сот. | 8 600 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино с. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино с. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино с. | 12,8 сот. | 2 600 000 | 203 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Прокошево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино с. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 172 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 76 531 / 157 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Костино с. | 60 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Изумрудный КП | 60 м² | 12 сот. | 22 000 000 | 366 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Труневки д. | 58,8 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 76 531 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Федоровское д. | 60 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шадрино д. | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Костино с. | 54,3 м² | 11,1 сот. | 3 900 000 | 71 823 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Яхрома Ривер дп | 58 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 112 069 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 199 000 | 59 241 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шадрино КП | 60 м² | 8 сот. | 9 450 000 | 157 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дмитровское ш. 60 км от МКАД. Участок 15 соток, дом 58,6 м2 расположен в с. Костино. В 10 минутах от г. Дмитров. В селе есть школа, детский сад. Несколько продуктовых магазинов.