Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Березовая роща СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., каркас, 2002 год.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 60 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 259 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈994 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Власово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4319
Рейтинг 52/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 32.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 888 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березовая роща СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Океан-2 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Монолит СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Монолит СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родничок СНТ | 24 сот. | 850 000 | 35 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 520 / 50 674 / 90 296 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 627 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 994 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Слободищево д. | 90 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Запрудня пгт | 74,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 90 296 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Дружба СНТ | 66,6 м² | 6,3 сот. | 1 300 000 | 19 520 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новоникольское с. | 103 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 29 126 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
эта уютная дача расположена в экологически чистом районе в в сосновом бору, в 10 км от города. Дача представляет собой каркасную постройку площадью 80 квадратных метров, с террасой и красивым садом. В доме имеется печь камин, отопление спален конвекторы, летняя централизованная вода и электричество. Туалет на улице. Участок земли площадью 7 соток облагорожен и имеет огород, плодовые деревья. есть постройки на участке.