Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Агросад СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 95 м², участок 5,6 сот., каркас, 2020 год.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 02.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 327 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,38 млн / целевая ≈5,74 млн / пессимист. ≈5,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,89 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈1,1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4312
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 93 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 874 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеевец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 520 / 63 478 / 90 296 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 743 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 887 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Слободищево д. | 90 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ростокино СНТ | 115 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 63 478 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Запрудня пгт | 74,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 90 296 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Орудьево с. | 78,2 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 53 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Дружба СНТ | 66,6 м² | 6,3 сот. | 1 300 000 | 19 520 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 550 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача 95 кв.м. на участке 5,6 соток в СНТ Агросад Талдомского района Московской области. Дом - 2 этажа, каркасный утепленный на ленточном фундаменте, крыша - мягкая кровля, на 1 и 2 этаже свободная планировка. Участок - 563 кв.м., ровный, правильной формы, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства. СНТ "Агросад" расположено юго-восточнее дер.Аймусово,в 19 км от Талдома, 35 км от Дмитрова, 110 км от Москвы. Ближайшая ж/д станция - Никулки (94 км) Савеловского направления. Остались вопросы - скорее звоните!