Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Радуга СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 77 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,87 млн; первая цена 1,87 млн ₽ от 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 66 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 55 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,54 млн / целевая ≈4,99 млн / пессимист. ≈4,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,69 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; баня/сауна.
До ст. Орудьево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4308
Рейтинг 74/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Княжево д. | 6 сот. | 499 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 667 / 76 056 / 107 143 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 987 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 690 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Восток СНТ да: «санузла» + «заезжай и живи» | 75 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Первомайское СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Орудьево с. да: «с/у» + «отделке» | 74,5 м² | 5 сот. | 5 400 000 | 72 483 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Орудьево с. да: «с/у» + «теплые полы» | 74,5 м² | 5 сот. | 5 400 000 | 72 483 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Орудьево с. да: «с/у» + «тёплые полы» | 74,5 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 92 617 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кончинино д. да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 5,4 сот. | 7 190 000 | 95 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Кончинино д. да: «санузел» + «отделкой» | 75 м² | 5 сот. | 4 990 000 | 66 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Кончинино д. да: «ванной» + «мебели» | 71 м² | 5 сот. | 5 400 000 | 76 056 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кончинино д. да: «ванная» + «теплый пол» | 84 м² | 5 сот. | 9 000 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 020 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 1 870 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.10.2026 | 1 770 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 650 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в СНТ "Радуга" Дмитровского района Московской области. На участке 5,5 соток расположены: дом- 77 кв.м., туалет, баня, летняя кухня. Дом-брус, фундамент-кирпич, окна-дерево. Земельный участок вид разрешенного