Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Романтик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., 1994 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 61 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 517 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 31 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈500 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Орудьево ≈3,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4304
Рейтинг 44/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 17.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 67 925 / 119 601 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 499 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 67 925 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Отечество ДПК да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Топаз СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Раздолье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146427868 Продается дача 55 кв.м на участке 6 соток в СНТ Романтик, д.Непейно (с.Орудьево) Дмитровский р-н, Московская обл. На участке 6 соток расположены: дом, душевая, туалет, хозблок, гараж. Дом 55 кв.м построен из бруса, утеплен и обшит сайдингом. Планировка 1 этажа: проходная комната 15 кв.м., 2 спальни 7 + 7 кв.м, кухня 13 кв.м. 2 этаж: комната 10 кв.м. Участок ухоженный, высажены многолетние цветы, смородина, малина, яблони Коммуникации: - летний водопровод, - электричество 7 кВт, - отопление электрические конвекторы. В СНТ есть магазин. Также рядом озеро для рыбалки, лес с грибными местами. Рядом с.Орудьево, где все необходимое: ж/д вокзал, сетевые магазины, аптеки, храм, поликлиника, строительные магазины Звоните, задавайте вопросы и записывайтесь на просмотр!