Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Око СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот., 2020 год.
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 946 тыс. → дом ≈942 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,6 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4292
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 946 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 10,8 сот. | 2 100 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 194 / 41 668 / 60 563 |
| цена объекта | 1 888 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 604 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 451 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -453 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Око СНТ | 68 м² | 10 сот. | 1 744 000 | 25 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Вымпел СНТ | 70 м² | 13 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Агросад СНТ | 70 м² | 14 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ягодное СНТ | 70 м² | 24 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Красная Звезда СНТ | 72 м² | 12 сот. | 1 670 000 | 23 194 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубки д. | 71 м² | 23 сот. | 4 300 000 | 60 563 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петрино СНТ | 65 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Талица СТ | 70 м² | 14 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Растовцы д. | 66 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 1 888 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 888 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х этажный дом в 88 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, Круглогодичный асфальтированный подъезд. Электричество 15 кВт. Земельный участок 20 соток огорожен забором. На участке расположен 2х этажный жилой дом общей площадью 70 кв.м., также бревенчатая баня и гараж. На участке имеется живописный прудик. В шаговой доступности магазин, остановка общественного транспорта и Ж/Д станция "Власово" Савеловского направления. В нескольких км от участка расположен г. Талдом где вся развитая городская инфраструктура в доступности. Живописное место для загородного проживания.