Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Нива СНТ, Щелково гор. округ
Дом 80,2 м², участок 12,3 сот.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 28.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 375 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 20 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Власово ≈6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4291
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 75 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 504 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 355 / 30 274 / 67 783 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 974 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Тимирязевец СНТ | 80 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга-2 СНТ | 65 м² | 12 сот. | 1 690 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Гуслево д. | 95,8 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 20 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Приветино СНТ | 65,8 м² | 12 сот. | 1 992 025 | 30 274 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Кузнецово д. | 75 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Прибрежный СНТ | 62,7 м² | 11 сот. | 4 250 000 | 67 783 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Приветино СНТ | 60,2 м² | 6,5 сот. | 3 350 000 | 55 648 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Вербилки пгт | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Побережье СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 375 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
утеплённый садовый дом, с печкой, два этажа, второй - мансардный, прямоугольный участок, колодец, электричество.