Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Пригары д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 22 сот., 1980 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈731 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4283
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 19.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 076 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 024 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Журавли СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Растовцы д. | 17,5 сот. | 850 000 | 48 571 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Журавли СНТ | 26,3 сот. | 1 850 000 | 70 342 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Якорь СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Якорь СНТ | 7,5 сот. | 200 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 949 / 60 000 / 134 877 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 116 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 731 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Григорово д. | 80 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 78,3 м² | 25 сот. | 4 000 000 | 51 086 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Растовцы д. | 80 м² | 14 сот. | 8 100 000 | 101 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Григорово д. | 78,3 м² | 16 сот. | 4 200 000 | 53 640 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Марьина Роща-2 СНТ | 78 м² | 12,1 сот. | 1 400 000 | 17 949 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Юркино д. | 80 м² | 14 сот. | 16 500 000 | 206 250 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пригары д. | 87,4 м² | 16,9 сот. | 6 220 000 | 71 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Григорово д. | 73,4 м² | 20 сот. | 9 900 000 | 134 877 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сорокино СНТ | 74 м² | 12 сот. | 2 220 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 999 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 699 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 100 000 (+401 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный деревенский дом из сруба на прекрасном плодородном участке. Рядом озеро, лес. Асфальт до участка, прекрасная транспортная доступность до Дмитрова и Талдома. Рассмотрим варианты обмена на кв в Подмосковье, комнату или долю в квартире в Москве, возможно с нашей доплатой!