Дмитровское ш., 89 км от МКАД
ЦСКА СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 112 м², участок 12 сот., каркас, 2005 год.
Цена 2,19 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 660 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 29 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −832 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4279
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 3 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 661 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 126 / 36 364 / 63 478 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -831 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Ростокино СНТ | 110 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ростокино СНТ | 115 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 63 478 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новоникольское с. | 103 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 29 126 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 23.10.2026 | 2 190 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 190 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 101542276 Продается чудесная дача в Талдомском районе Категория земли: земли сельхозназначения, вид разрешенного использования: садоводство. О ДОМЕ Дом построен по каркасной технологии, утеплен, фундамент - сваи, кровля - металлочерепица, внутренняя отделка - вагонка. В доме 6 изолированных комнат, общей площадью 60 кв. м , кухня-гостиная 10 кв. м, санузел. КОММУНИКАЦИИ Все коммуникации проведены: вода - колодец, электричество 1 фаза 10 кВт. ИНФРАСТРУКТУРА Красивое, тихое место. 40 мин езды г. Дмитров, развитая инфраструктура, детский сад, школа в посёлке городского типа Вербилки. Удобное транспортное сообщение., остановка общественного транспорта в 15 мин ходьбы. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы -звоните и я с удовольствием на них отвечу! "Градомиръ"- компания, которую рекомендуют друзьям! -Услуги ипотечного брокера -Юридическое сопровождение сделок -Подбор и продажа недвижимости