Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Лучинское д., Дмитровский гор. округ
Дом 43 м², участок 5,6 сот., 2019 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 933 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. имени Барсученко ≈10,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4277
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 442 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Новосиньково пос. | 10 сот. | 6 200 000 | 620 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новосиньково пос. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новосиньково пос. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новосиньково пос. | 8,6 сот. | 1 600 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 7,5 сот. | 2 150 000 | 286 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лучинское д. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новосиньково пос. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новосиньково пос. | 5,3 сот. | 770 000 | 145 283 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савельево д. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 57 558 / 102 041 |
| цена объекта | 2 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 869 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лучинское д. | 43 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Подмошье д. | 42 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 97 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Горшково КП | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дятлинское СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Осинка СНТ | 43 м² | 6,2 сот. | 3 150 000 | 73 256 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Малые Дубровки д. | 41 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дмитровские просторы КП | 47,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 42 017 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лужайка СНТ | 42 м² | 5 сот. | 850 000 | 20 238 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Насоново д. | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Синьково с. | 49 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 210 000 (−40 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 350 000 (+140 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 199 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 199 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В деревне Лучинское продается жилой дом с земельным участком 5,6 соток . В доме никто не проживал, в аренду не сдавался. На участке имеется колодец, электричество 3 фазы 15 кВт, есть действующий договор на подведение газа к границе участка. В пешей доступности (5 минут) поселок Ново-Синьково в котором находится поликлиника (филиал Дмитровской больницы), 2 детских сада, 2 общеобразовательные школы, колледж " Яхромский аграрный колледж". До города Дмитров отличное транспортное сообщение (15 км), ж/д вокзал электричка до г. Москвы 60 км.