Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Васино д., Талдомский гор. округ
Дом 59,6 м², участок 19 сот., щитовой.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 842 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Вербилки ≈4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4267
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 842 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 302 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудня пгт | 19 сот. | 900 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Танино д. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Танино д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Танино д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Танино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 092 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 36 538 / 82 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 542 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Вербилки пгт | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Камелия СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Яхрома СНТ | 60 м² | 10,2 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Зерцаловское СНТ | 67,2 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 74 405 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Радуга-2 СНТ | 65 м² | 12 сот. | 1 690 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Риаль СНТ | 52 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Станколитовец СНТ | 46 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | ТМЗ СНТ | 50 м² | 13 сот. | 4 100 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Калинка СНТ | 42 м² | 10,6 сот. | 1 600 000 | 38 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 350 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 350 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146727317 В тихом и экологически чистом районе продаётся, огороженный со всех сторон забором из профнастила, участок 20 соток с построенным в 2022 году двухэтажным Жилым домом 60 кв. м. для постоянного проживания. На участке есть электричество 15 кВт, колодец (вода подведена в дом), большой гараж (для грузового автомобиля) в котором можно сделать второй этаж для хранения, щитовой летний домик с верандой, который можно использовать для хранения инвентаря. В 2 км автобусная остановка, 7 км до ж/д станции, до ПВЗ и супермаркета 4 км, неподалёку Никольский пруд, река Дубна, базы отдыха и конный клуб. 3,6 км до школы и детского сада, 7,5 км до техникума в посёлке Запрудня, поселковой поликлиники и великолепные Запрудненские бани. Также в Запрудне есть свой благоустроенный пляж. Торг. Один собственник, документы готовы к сделке.