Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Прибрежный СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 152 м², участок 11 сот., газобетон, 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 553 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 51 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈3,04 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,99 млн / целевая ≈8,09 млн / пессимист. ≈7,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,03 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4261
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Прибрежный СНТ | 12,6 сот. | 700 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Огородник СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 152 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 376 / 69 154 / 93 023 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 992 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 029 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Вербилки пгт | 162,5 м² | 12 сот. | 23 000 000 | 141 538 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 107,5 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 93 023 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Запрудня пгт | 130 м² | 15 сот. | 8 990 000 | 69 154 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Запрудня пгт | 109 м² | 15 сот. | 5 600 000 | 51 376 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок находится в пешей доступности от речки Дубна, рядом лес, магазин, соседи дружелюбные. На участке есть бытовка 6х3 с террасой, летний душ, колодец. Дом стоит на ленточно- свайном фундаменте, сваи глубиной 3 метра, стены из газобетона, есть материалы для строительства. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку, обременений нет. Рядом автобусная остановка до станции Вербилки/Запрудня. Реальному покупателю торг