Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 8,5 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 638 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Мельдино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4256
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 638 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 982 / 45 728 / 60 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 224 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Зорька СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 731 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Борец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Волдынь СНТ | 50 м² | 9,1 сот. | 699 090 | 13 982 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Весна СНТ | 50 м² | 9,1 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зорька СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Весна КП | 50 м² | 4,8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорька СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Стариково д. | 53,6 м² | 9,5 сот. | 1 500 000 | 27 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.01.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.03.2025 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.03.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.06.2025 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 500 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продадим Вам дачу в СНТ "Мечта" (вблизи деревни Ольховик). Участок правильной формы, есть заезд. Проезд к участку круглогодичный, шлагбаум (ворота) с открытием по телефону. До ЖД станции пешком 15 минут. На участке имеется колодец, сарай, летний туалет. В доме три комнаты, баня, санузел, душевая кабина. Дом новый, 2023 года постройки. Строили из утепленного бруса, на железобетонных сваях. Можно проживать круглогодично. СНТ активно развивается, много соседей живет постоянно. Рядом с участком лес, грибы и ягоды вам обеспечены. Документы готовы к сделке. Звоните, проведем показ этого замечательного домика.