Дмитровское ш., 65 км от МКАД
Савельево д., Дмитровский гор. округ
Дом 27 м², участок 13 сот., 2013 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −590 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈12,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4254
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 37 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.7 |
| участок | 5 | 82 % | 6.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 495 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Савельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Савельево д. | 8,9 сот. | 2 200 000 | 247 191 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дуброво д. | 14 сот. | 21 000 000 | 1 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дуброво д. | 13,1 сот. | 2 150 000 | 164 122 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дуброво д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дуброво д. | 20 сот. | 2 650 000 | 132 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дуброво д. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новосиньково пос. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новосиньково пос. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новосиньково пос. | 22 сот. | 3 800 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 315 / 96 654 / 159 533 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 646 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -590 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Малые Дубровки д. | 27 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 118 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Клюшниково д. | 26,9 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 96 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зверково д. | 25 м² | 15,3 сот. | 5 200 000 | 208 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Клюшниково д. | 26,9 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 96 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сафоново д. | 26,7 м² | 6,6 сот. | 1 290 000 | 48 315 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Русское Поле СНТ | 26 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Подмошье д. | 30 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Марьина Роща СНТ | 25 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом летний. Забор - сетка. Выровнял 3 года назад. 150 метров до асфальта. Электричество и вода. Участок ждёт догазификация. Участок: 50:04:0250209:1 Дом: 50:04:0250209:962