Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 699 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Орудьево ≈2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4251
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 544 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 699 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 578 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Топаз СНТ | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 667 / 42 612 / 63 107 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 638 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 299 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Экспресс СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 433 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Топаз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 620 000 | 56 957 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орудьево с. | 45 м² | 6 сот. | 300 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Созвездие СНТ | 43,4 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 41 475 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радуга-7 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 38 542 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Елочка СНТ | 46,8 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 29 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сокол СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 63 107 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Топаз СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 46 341 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Садоводы Троллейбусного Завода СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чайка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 28.09.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 300 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаётся жилой дом в СНТ, есть летний водопровод, отопление электрическое