Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Аймусово д., Талдомский гор. округ
Дом 51,8 м², участок 50 сот., дерево, 1996 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 50 сот. = 1,95 млн → дом ≈652 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈1,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4249
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 286 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 948 000 ₽ (50 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 652 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 587 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аймусово д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеевец-2 СНТ | 7,8 сот. | 260 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеевец-2 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеевец-2 СНТ | 15 сот. | 579 000 | 38 600 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 385 / 40 214 / 133 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 313 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 197 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 396 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Тимоново с. | 60 м² | 25 сот. | 8 000 000 | 133 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Гора д. | 37,3 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 40 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Карачуново д. | 65 м² | 30 сот. | 2 300 000 | 35 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкий деревянный дом. Находится в деревне Аймусово. Вокруг лес. В пешей доступности р. Дубна. Подъезд - асфальт, заезд на участок с двух сторон. Электричество 15 квт. На участке так же есть фундамент под гостевой дом, большое складское помещение.