Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Маяк СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., брус, 2001 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 281 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −599 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Власово ≈6,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4248
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 281 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 190 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Маяк СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ТМЗ СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунцево СНТ | 12 сот. | 165 000 | 13 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каскад СТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мирный-2 СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мирный-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 44 421 / 67 882 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 051 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Автомобилист СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Океан СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 98,7 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 67 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березовая роща СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 95 м² | 12 сот. | 4 220 000 | 44 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дачу на участке 6+6 соток для садоводства. Расположенную: Талдомский г.о., д. Сорокино, СНТ Маяк. Общей площадью 100 кв.м. Дом построен из бруса 100 мм+ утеплением минеральной ватой 50 мм и обшит сайдингом. Крыша металлическая. На первом этаже кухня,гостиная 18 кв.м. и спальня 12 кв.м. На втором этаже две смежные комнаты - спальни 36 и 18 кв.м. Коммуникации: электричество и летний центральный водопровод, колодец. Дом в хорошем состоянии. Участок огорожен, ухожен, много плодовых кустарников, есть грядки с клубникой, а так же декоративные насаждения. Построена баня из бруса, в внутри обшита вагонкой. Водопровод подведён, установлен бойлер, 2 чулана. А так же имеется строение которое можно использовать как летнию кухню и большой дровник. Есть хозблок. Под установку бассейна отсыпана песочная подушка и есть теплица. Хорошие дорожки из плитки, английский газон, участок подсыпан и выровнен. На территории садового товарищества круглый год работает продуктовый магазин. Территория огорожена. От г. Талдома 12 км. Добраться из Москвы можно на электричке с Савеловского вокзала до ст. Власово,далее автобус до СНТ. От МКАД 90 км