Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., 2010 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 394 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −2,27 млн ₽, маржа −169 %, ROI −63 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Темпы ≈7,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4247
Рейтинг 12/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 300 / 23 673 / 62 857 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 268 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −169 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 72,6 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 22 039 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 66,6 м² | 6,3 сот. | 1 300 000 | 19 520 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ракита СНТ | 68 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Утенино д. | 70 м² | 10,5 сот. | 7 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Зятьково д. | 70 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 77,8 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ясень СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мельдино д. | 69,7 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 673 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 59,4 м² | 6 сот. | 790 000 | 13 300 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом у леса и реки | Тихое место | Готов к проживанию Продаётся уютная дача в охраняемом СНТ "Дружба" (Талдомский район, южнее д. Пановка). Главные преимущества: Тупиковый участок тишина, нет проезда и пыли Рядом лес и речка природа прямо за участком Высокий, сухой участок не топит весной Личный подъезд + парковка на несколько авто Охраняемая территория (шлагбаум, пропуска) Дом 70 м2 (1 этаж + мансарда): 3 комнаты + кухня-гостиная Есть место под полноценный санузел Электричество 5 кВт (можно увеличить до 8) Отопление качественные конвекторы Noirot Вода из собственного колодца (чистая) Мебель и техника остаются Участок 7 соток: Новый забор (евроштакетник) Колодец (5 колец) Капитальный хозблок с электричеством Готовый фундамент 6×6 под баню/дом Плодовые деревья, дорожки Локация и инфраструктура: Магазин в СНТ 5 мин до "Магнита" 10 мин до г. Талдом (вся инфраструктура) 20 мин до Дубны (Волга, пляжи, отдых) Идеально под дачу, отдых или сезонное проживание. Заезжай и живи без вложений!