Дмитровское ш., 34 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 53,7 м², участок 6,2 сот., каркас, 1996 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 110 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈974 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,02 млн / целевая ≈6,32 млн / пессимист. ≈5,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,39 млн ₽, маржа 43 %, ROI 74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Икша ≈2,7 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4243
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 433 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 663 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лукоморье СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша СНТ | 6,1 сот. | 3 305 500 | 541 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 30 сот. | 6 500 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 974 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 110 280 / 130 352 / 141 341 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 321 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 391 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Чистые пруды КП да: «ванную» + «меблированы» | 53,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 110 280 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Круглино д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 53,7 м² | 6 сот. | 6 999 900 | 130 352 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Круглино д. да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6 сот. | 7 590 000 | 141 341 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа! Объект: земельный участок с садовым домом. Расположение: рабочий посёлок Икша, СНТ "Строитель-2". Адрес: Дмитровское шоссе, 35 км от МКАД. Площадь земельного участка: 6,2 сотки. Площадь дома: 53,7 кв. м. Материал стен: 1 этаж бревно, 2 этаж каркас. Планировка: 1 этаж кухня-гостиная с камином, терраса; 2 этаж комната 16 кв. м, холл. Описание: Предлагается к продаже земельный участок с садовым домом в СНТ "Строитель-2" в рабочем посёлке Икша. Участок идеально подходит для тех, кто хочет иметь собственный уголок для отдыха или постоянного проживания. Дом: Общая площадь: 53,7 кв. м. Внутри дома выполнена хорошая отделка, можно реализовать любые дизайнерские идеи при оформлении фасада. Земельный участок: Площадь: 6,2 сотки. На участке есть плодово-ягодные насаждения. Также имеется кирпичное строение размером 5х3, которое можно использовать для постройки сарая или бани. Инфраструктура: Большое СНТ, многие соседи проживают круглогодично. До посёлка Икша пешком около 15 минут, где есть сетевые магазины, школа и детский сад. Железнодорожная станция Икша в пешей доступности. Свободная продажа. Отличный вариант для любителей загородного отдыха!