Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Кушки д., Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 1993 год.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Вербилки ≈2,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4235
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 659 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 38 732 / 70 608 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 490 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Волна СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вербилки пгт | 60,9 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 70 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восход-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восход-1 СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 29 010 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сретенка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вербилки СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Электрик СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 45 614 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Березовая роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Журавушка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 850 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный уголок у реки Дубна Наряду с неповторимой природой, спокойствием и свежим воздухом, этот 6соточный участок с дачным домиком, баней, летней кухней, колодцем располагает всем необходимым для полноценного отдыха. Общая картина Местоположение живописный берег реки Дубна, где шум города быстро растворяется в звуках шуршащего листа. В 62 км от Москвы. Размещение участок входит в СНТ "Красная Пресня", под охраной с шлагбаумом, что гарантирует порядок и безопасность. Доступ от станции Вербилки электричкой, оттуда автобус, такси или пешая прогулка через лес. Архитектура и планировка 1 Этаж- Площадь, 42м2: 11.4 и 12.4 | Уютные комнаты, отличная зона для отдыха |- кв.м7.2 Холл, охраняющий вход .Комнаты разделает небольшой коридор 4.4 кв.м. 4.4. При входе - застекленная веранда 6.7 кв.м. Мансарда разделена на 2 комнаты- 11.0 и 6.1 кв.м. Техническая часть Печь для отопления, централизованное водоснабжение на участке с мая по октябрь, электричество, интернет (опциональное подключение) колодец для полива. Санузел расположён на улице, как традиционно в дачном быте . Инфраструктура Баня (6×2.5м) предбанник, помывочная, парилка. С 50литровым бойлером можно комфортно принимать душ после парных сеансов. Хозблок (6×2.5м) кухня с газовой плитой, баллоном, водонагревателем (10л.; стол, шкафчики), два больших отделения для инвентаря и отдельный туалет. Под навесом стоянка для авто, стоянка под навесом Что делает этот дом особенным? Материал натуральное дерево, дающее полный характер дому тепла и уюта. Крыша покрыта металлочерепицей, предохраняющей от непогоды. Ландшафт справа в нескольких минутах берег реки Дубна , открывающий к купанию и загоранию без лишних переходов между домом и водой. Отличное место для рыбалки. Слева-хвойный лес, куда дачники ходят за грибами. Тишина шлагбаум и охрана создают спокойную атмосферу, где можно полностью разорвать связь с городской суетой. Этот участок представляет собой идеальный выбор для тех, кто ценит спокойствие, простор и возможность наслаждаться каждым моментом в окружении природы. Уединённая дача у реки Дубна ваш личный оазис света, вкуса и беззвучных звуков леса. СНТ "Красная Пресня". ПРОДАЖА БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Возможна разбивка платежа. Продажа от прямого собственника. Звоните!