Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Новинки д., Дмитровский гор. округ
Дом 38,5 м², участок 15,5 сот., 2010 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 54 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 15,5 сот. = 2,05 млн → дом ≈898 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 92 тыс.–350 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈770 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈834 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Драчёво ≈8,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4232
Рейтинг 53/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 11 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 356 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 052 000 ₽ (15,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новинки д. | 12,2 сот. | 1 701 000 | 139 426 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки д. | 19 сот. | 3 500 000 | 184 211 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 12 сот. | 3 840 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 22 сот. | 3 292 000 | 149 636 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 12 сот. | 1 970 000 | 164 167 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 13 сот. | 4 290 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 770 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 92 500 / 130 286 / 350 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 112 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 834 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Коверьянки д. | 38 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 103 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Земляки КП | 40 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Андрейково Лайф КП | 40 м² | 20 сот. | 14 000 000 | 350 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Нерощино КП | 40 м² | 14,4 сот. | 7 800 000 | 195 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Андрейково дп | 42,5 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Хлыбы д. | 40 м² | 14,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гришино д. | 43 м² | 20 сот. | 9 100 000 | 211 628 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ивановское д. | 42 м² | 12,5 сот. | 4 500 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коверьянки д. | 34,1 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 115 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Иванцево д. | 38 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 144 737 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 950 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 15 соток стоит добротный двухэтажный дом 38 кв.м. по каркасной технологии. На территории сохранился старый сруб его можно использовать под баню или перестроить по своему вкусу. Уличный туалет, электричество 15 кВт, газ подведён по границе участка. Участок ухоженный, сухой, чистый не в низине. Один собственник, обременений нет, в залоге не находится. Расположение удобное: Дмитровский район, 45 км от Москвы, всего 10 км от ЦКАД. Остановка автобуса в 600 метрах, до станции Морозки 4 остановки. Код пользователя: 79840 Номер в базе: 13338375