Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Морозово д., Дмитровский гор. округ
Дом 58 м², участок 10 сот., брус, 1947 год.
Цена 3,19 млн ₽; цена не менялась с 15.10.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 68 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,28 млн / целевая ≈5,65 млн / пессимист. ≈5,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,25 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Икша ≈4,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4212
Рейтинг 54/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 306 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Морозово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Морозово д. | 8,2 сот. | 567 000 | 69 146 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Объединения Телешово ДП | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Морозово СНТ | 8,5 сот. | 1 275 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Морозово СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голенищево д. | 8,6 сот. | 1 545 000 | 179 651 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 167 / 105 152 / 150 000 |
| цена объекта | 3 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 711 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 967 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 025 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Лесная Сказка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Селевкино д. | 55 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 103 636 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Подосинки пос. | 58,5 м² | 5 сот. | 6 990 000 | 119 487 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Морозово д. | 65 м² | 6 сот. | 9 660 000 | 148 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик СНТ | 61 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 57 377 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Большое Ивановское д. | 60 м² | 11 сот. | 8 999 999 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Протасово д. | 60 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | сохраненная копия |
| 4.6 км | Протасово д. | 60 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Протасово д. | 60 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Игнатово КП | 54,1 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 70 240 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2026 | 3 190 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114841314 Дом 58 м2 на участке 10 сот Морозово ОБ УЧАСТКЕ Категория земель : Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: Для ЛПХ. Площадь : 10 соток . Участок прямоугольный, ровный, расположен в живописной деревне Морозово. Участок окружен забором из сетки-рабицы. На участке несколько плодовых деревьев. К участку круглогодичный подъезд по асфальтовой дороге. На участке расположен дом, гараж-амбар. Участок огорожен по периметру. О ДОМЕ Дом 1947 постройки из круглых деревянных брусьев (сруб), обшит вагонкой. В доме - русская печь в рабочем состоянии. У дома имеется небольшая летняя терраса. На территории участка есть теплица, а также гараж около 20 м2 из бетона. КОММУНИКАЦИИ Электричесто (15кв.т).Газ - по границе участка. Туалет уличный. ИНФРАСТРУКТУРА Участок находится в Морозово. В деревне расположены несколько прудов, липовые и дубовые аллеи. До ближайшей ж/д станции 10 км. Школы, сады в ближайших населенных пунктах - Новое Гришино, Подосинки. В 20 км находятся горнолыжный курорт Сорочаны. Работает доставка продуктов, также при въезде имеется продуктовый магазин. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ- компания, которую рекомендуют друзьям! - Услуга ипотечного брокера - Юридическое сопровождение сделок - Подбор и продажа недвижимости